ระเบียบการการออกแบบอพาร์ทเม้นท์

ท่านที่ต้องการให้ทางทีมงานสเก็ตซ์แบบให้โดยประมาณเพื่อดูเป็นแนวทางในการพิจารณา

รบกวนมีข้อมูลดังนี้ ส่งถึง ทีมงานฝ่ายออกแบบ 

1. ความกว้างของแปลงที่ดิน ด้านติดทางสาธารณะ กว้าง...............เมตร อีกด้าน  กว้าง.................เมตร

2. ถนนด้านหน้าแปลงที่ดินกว้าง.............เมตรวัดจากรั้วถึงรั้วเป็นถนนเช่น  คอนกรีต ลาดยาง หินคลุก  ลูกรัง 

3. จำนวนห้องที่ต้องการเบื้องต้น เช่นห้องเช่า ชั้นละ 10 ห้อง (ขนาดห้องแต่ละ ห้องต้องไม่น้อยกว่า20 ตรม.) จำนวนกี่ชั้น เช่น จำนวน 4 ชั้นหรือถ้าบ้าน เช่น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ทรงปั้นหยา โถงรับแขก  ห้องพระ ครัว ทานอาหาร

4. แผนที่ตั้งของแปลงที่ดิน และแสดงสถานที่สำคัญๆ เช่น วัด โรงเรียน สถานที่ราชการ ร้านอาหารร้านสะดวกซื้อ ตลาด ฯลฯ

5. รูปร่างของโฉนดที่ดิน ที่เป็นรูปสี่เหลี่ยม ถ่ายสำเนาเท่าขนาดจริงห้ามย่อเด็ดขาด ให้ระบุแสดงมาตราส่วนทางด้านขวามือ(เหนือรูปสี่เหลี่ยมแปลงที่ดิน) มาด้วย เช่น 1:1000 

-ถ่ายแสดงโฉนดส่วนบนว่าเนื้อที่ดินกี่ไร่ งาน ตรว มาด้วย.เพื่อจัดขนาดของอาคารตาม พรบ.

ท่านสามารถเข้าไปดูข้อมูลและแบบบ้านต่างๆได้ที่  www.รับสร้างอพาร์ทเมนท์ราคาถูก.com

  ท่านสามารถแนะนำติชมหรือสอบถามข้อสงสัยได้ที่อีเมล์ด้านล่าง  เพื่อที่ทางทีมจะได้นำมาปรับปรุงและพัฒนาต่อไป อีเมล์ติดต่อที่ sunsrang@hotmail.com  ทุกๆคำถามเกี่ยวกับการ  สร้างอพาร์ทเม้นท์  ที่นี่มีคำตอบให้ รู้ลึก รู้จริง มีผลงานอพาร์ทเม้นต์ ให้ดูจริง  พร้อมทีมงานผู้เชี่ยวชาญ  ปรึกษาฟรี  ติดต่อทีมงานสรรค์สร้าง 081-138-9126 , 098-515-9289

https://www.facebook.com/SunsrangBuiltAP/?modal=admin_todo_tour

  Id Line : SUNSRANG

สรรค์สร้างงานคุณภาพโดยทีมงานวิศวกร สถาปนิก และช่างผู้เชี่ยวชาญ ประสบการณ์มากกว่า 30 ปี ที่จะคอยให้คำปรึกษา แนะนำ และจัดวางฟังค์ชั่นการใช้สอยให้ลงตัวมากที่สุด ลดปัญหาต้องมาปรับแก้ไขหรือต่อเติมในภายหลัง   ปรึกษาฟรีก่อนตัดสินใจ   

การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนเบื้องต้น 

การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนเบื้องต้น    ถ้าไม่คุ้มค่ากับการลงทุนเราจะไม่แนะนำให้เขียนแบบเลย เพราะธุรกิจ  อพาร์ทเม้นท์  เป็นธุรกิจที่คืนทุนช้าใช้เวลานานเกิน 10 ปี เช่น อาคารอพาร์ทเม้นท์4 ชั้น หลังหนึ่งที่ย่านรัชดา

   - อพาร์ทเม้นท์ 4 ชั้นๆละ18ห้องรวม72ห้อง สมมติค่าก่อสร้างเฉลี่ยห้องละ 300,000 บาทเป็นเงิน 21.6 ล้านบาท 

    ถ้าค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 6,500บ.*72ห้อง รายได้ 468,000 บาท/เดือน ให้คิดรายได้เฉลี่ยที่ 70% *468,000=327,600บาท/เดือน

    ระยะ 1 ปี * 327,600*12เดือน/บาท = 3,931,200 บาท/ปี    ระยะเวลา10 ปี =39,312,000 บาท

    -   ถ้ากู้เงิน 21.6 ล้าน ดอกเบี้ย9.5%  ระยะเวลา 10 ปี ต้องส่งประมาณเดือนละ 280,000 บาท/เดือน

    -   ถ้ากู้เงิน 21.6 ล้าน ดอกเบี้ย9.5%  ระยะเวลา 15 ปี ต้องส่งประมาณเดือนละ 226,000 บาท/เดือน

  หมายเหตุ  ต้องตรวจสอบดอกเบี้ยกับทางธนาคารอีกครั้งเป็นข้อมูลตัวอย่างเบื้องต้นโดยประมาณเท่านั้น

คำถามที่ลูกค้าถามบ่อยๆ   มีดังนี้

1.ธนาคารให้วงเงินค่าก่อสร้างอย่างไรและต้องเตรียมเงินสำรองหรือไม่

2. ทำอย่างไรที่จะออกเงินให้น้อยที่สุด  เพราะมีแต่ที่ดินเท่านั้น

3. รายได้ประจำของผู้กู้มีน้อย  ธนาคารจะอนุมัติโครงการหรือไม่ 

4.  ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง  ก่อนตัดสินใจสร้างอพาร์ทเม้นท์

5.  ธนาคารไหนที่ปล่อยกู้ง่ายที่สุด / ให้เงินมากที่สุด / เพราะอะไร

6. จะซื้อที่ดินอย่างไรให้สร้างได้มากที่สุด

    ท่านที่กำลังจะซื้อที่ดินเพื่อจะสร้างอพาร์ทเม้นท์หรือหอพัก  ควรคิดให้ดีๆหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ว่าสมควรลงทุนหรือไม่ (บางบริษัทหรือที่อื่นๆชอบหลอกให้ลงทุน  สุดท้ายก็ถูกแบงค์ยึด )

 ถ้าไม่คุ้มทุนจะไม่แนะนำให้เสียเงิน และควรตรวจสอบพื้นที่สีว่าสร้างได้จริงหรือไม่ เช่นบริเวณลาดกระบัง      

 (พื้นที่สีเหลือง ย.3)  อย่าซื้อเด็ดขาด  เพราะจะขออนุญาตเป็นอพาร์ทเม้นท์หรือทางราชการเรียกว่า"อาคารพักอาศัยรวม " ไม่ได้จะเสียเงินฟรี  ที่ดินที่ติดแม่น้ำ  คลอง ลำรางสาธารณะต่างๆ  ติดทางส่วนบุคคล หรืออยู่ในหมู่บ้านจัดสรร  ก็ไม่ควรซื้อ เพราะต้องร่นระยะมากขึ้น เช่น ระยะจากแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 3.00-6.00 เมตร  ทำให้ได้พื้นที่อาคารน้อยมากๆ (ปกติระยะร่นเพียงไม่น้อยกว่า 1.00 ม)

ปัญหาซ่อมบำรุงที่พบบ่อย  ( โดยส่วนมากจะเกี่ยวกับห้องน้ำ80%  ซึ่งจะมีวิธีป้องกันที่ง่ายกว่าการแก้ไขมากๆ ) 

1.ท่อน้ำโถส้วมตัน ผู้เช่าทิ้งสิ่งของลงไป  เช่นผ้าอนามัย  เศษอาหาร ฯลฯ  

2.ท่อน้ำทิ้งที่พื้นอุดตัน   ท่อน้ำตันที่อ่างล้างหน้า

3.ท่อน้ำประปารั่ว  ก็อกน้ำหลุด   

4.สายฉีดชำระมีน้ำซึม

5.ผู้เช่าค้างชำระค่าน้ำ-ค่าไฟ จะต้องตัดน้ำ-ไฟอย่างไร

6.ปริมาณน้ำที่ชั้นสุดท้าย  น้ำไหลอ่อนมากเหมือนน้ำไม่มีแรง และปัญหาอื่นๆอีกมากมาย 

สินเชื่อประเภทบ้านเช่าหรือห้องเช่า ของธอส. ที่ควรรู้

(ควรตรวจกับทางธนาคารอาคารสงเคราะห์อีกครั้ง) ขอเชิญเข้าไปอ่านรายละเอียดกู้ค่าสร้าง

ได้ไม่เกิน 100%  นาน 15  ปี ได้ที่  ธ.อาคารสงเคราะห์

http://www.ghbank.co.th/th/services_loan_detail.php?cms_id=48&cms_cate_id=4&parent=services_loan.php?cms_cate_id=4

 1. วัตถุประสงค์ในการให้กู้เงิน

   (1) เพื่อปลูกสร้างบ้านให้เช่า

   (2) เพื่อไถ่ถอนจำนองบ้านให้เช่า   

   (3) เพื่อซื้อ ชำระหนี้ ต่อเติม ซ่อมแซม บ้านให้เช่า

        บ้านเช่า หมายความรวมถึง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ โดยต้องเป็นอาคารคอนกรีตถาวร โดยให้เช่าเป็นหลังเดี่ยว มิใช่เป็นการกั้นห้องแบ่งให้เช่า และ   ต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่า3 หน่วย แต่สูงสุดไม่เกิน 10 หน่วย (หลัง)

2.  ระเบียบการกู้เงิน 

   (1) ธนาคารพิจารณาให้กู้ภายใต้เงื่อนไข ดังนี้

1. วัตถุประสงค์ในการให้กู้เงิน

1.1 เพื่อปลูกสร้างอาคารแฟลตให้เช่า

1.2  เพื่อไถ่ถอนจำนองอาคารแฟลตจากสถาบันการเงินอื่น

1.3  เพื่อซื้อหรือชำระหนี้อาคารแฟลต

2 .    ระเบียบการกู้เงิน

2.1 ธนาคารพิจารณาให้กู้ภายใต้เงื่อนไข ดังนี้

- ให้กู้ไม่เกิน 100% ของมูลค่าการก่อสร้างอาคารแฟลต หรือกรณีขอกู้ค่าที่ดิน ให้กู้ได้ไม่เกิน 30% ของมูลค่าที่ดินโดยวงเงินกู้รวมค่าที่ดินและอาคารต้องไม่เกิน 80% และธนาคารสงวนสิทธิ์การให้กู้ค่าที่ดินตามพื้นที่และจังหวัดตามที่เห็นควรทั้งนี้

 การพิจารณาวงเงินกู้ ธนาคารพิจารณาจากรายรับค่าเช่าที่มีความเป็นไปได้ของอาคารแฟลต หักรายจ่ายของแฟลตตามวิธีการของธนาคาร โดยรายรับหลังหักรายจ่ายต้องสามารถผ่อนชำระเงินงวดได้โดยไม่มีปัญหา

-   ผู้กู้ต้องแสดงหลักฐานการเงินที่ใช้สมทบการก่อสร้างให้ชัดเจน และสามารถตรวจสอบได้ เช่น บัญชีเงินฝาก เป็นต้น

-   กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ใช้เป็นที่ก่อสร้างอาคารแฟลตต้องเป็นของผู้กู้ และต้องจำนองที่ดินเป็นหลักประกันหนี้ด้วย 
      -   อายุของผู้กู้ต้องไม่เกิน 55 ปี หากเกิน ต้องมีผู้กู้ร่วม และอายุของผู้กู้ร่วมรวมกับระยะเวลาผ่อนชำระต้องไม่เกิน 65 ปี

2.2  กรณีปลูกสร้างอาคาร ผู้ขอปลูกสร้างอาคารจะต้องเป็นบุคคลเดียวกันกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน

2.3 อาคารที่นำมาเป็นหลักประกันจะต้องเป็นอาคารคอนกรีตถาวร มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญ คือ ห้องน้ำ(พื้นห้องน้ำปูกระเบื้อง) และเหมาะสำหรับผู้เช่าที่มีรายได้น้อยหรือปานกลาง

2.4 ขนาดห้องพัก ต้องมีขนาดไม่ต่ำกว่า 20 ตารางเมตร ความกว้างของห้องพักไม่น้อยกว่า 3.0 เมตร

2.5 ที่ดินที่จะใช้ปลูกสร้างอาคารแฟลตให้เช่าขั้นต่ำต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา

2.6 ถนนผ่านอาคารแฟลตอย่างน้อยต้องมีสภาพเป็นถนนลาดยาง

2.7 ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด 15 ปี นับจากวันทำสัญญา ในกรณีที่ขอกู้เงินเพื่อปลูกสร้างและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง (ภายในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปี) ผู้กู้ยังไม่ต้องชำระเงินงวด แต่จะต้องชำระดอกเบี้ยเงินกู้ในส่วนที่เบิกจ่ายไปแล้วทุกเดือน

2.8   ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ในอัตรา MLR ตามประกาศของธนาคาร

2.9 อาคารที่จะปลูกสร้าง หรือไถ่ถอนจะต้องถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต ธนาคารจะไม่พิจารณาให้กู้ หรือยกเลิกการให้กู้ เมื่อมีการก่อสร้างผิดไปจากแบบที่ได้รับอนุญาต

2.10  ที่ดินและอาคารต้องอยู่ในหรือใกล้เขตชุมชน ใกล้บริการคมนาคมสาธารณะ และต้องมีทางเข้า-ออกโดยสะดวกพอควร

2.11   ผู้กู้จะต้องประกันภัยระหว่างก่อสร้างก่อนรับเงินงวดแรก และเมื่อปลูกสร้างอาคารแล้วเสร็จต้องทำประกันอัคคีภัยกับบริษัทประกันภัยที่ธนาคารให้ความเห็นชอบ ในวงเงินไม่น้อยกว่าวงเงินกู้ โดยโอนผลประโยชน์ตามกรมธรรม์ให้ธนาคาร เป็นผู้รับจนกว่าจะหมดภาระหนี้สิน

2.12   คิดค่าธรรมเนียมดังนี้

ค่าธรรมเนียมการวิเคราะห์โครงการ

-  วงเงินขอกู้ไม่เกิน 30.00 ล้านบาท คิดค่าธรรมเนียม 0.25% แต่ไม่เกิน 10,000บาท

-  วงเงินขอกู้เกิน 30 ล้านบาท คิดค่าธรรมเนียม 20,000 บาท

-  กรณีขอกู้เพิ่ม คิดค่าธรรมเนียม 0.25% แต่ไม่ต่ำกว่าครั้งละ 2,000 บาท และไม่เกิน 10,000 บาท

ค่าธรรมเนียมการวิเคราะห์โครงการ

-  วงเงินขอกู้ไม่เกิน 30.00 ล้านบาท คิดค่าธรรมเนียม 0.25% แต่ไม่เกิน 10,000 บาท

-  วงเงินขอกู้เกิน 30.00 ล้านบาท คิดค่าธรรมเนียม 20,000 บาท

-  กรณีขอกู้เพิ่ม คิดค่าธรรมเนียม 0.25% แต่ไม่ต่ำกว่าครั้งละ 2,000 บาท และไม่เกิน 10,000 บาท

ค่าธรรมเนียมตรวจสอบผลการก่อสร้าง

-  คิดค่าธรรมเนียมการตรวจสอบ ครั้งละ 1,000 บาท

**** เงินค่าธรรมเนียมจะไม่คืนให้แม้ธนาคารไม่อนุมัติให้กู้ *****

 

3. หลักฐานประกอบการขอกู้

(1)  คำขอกู้เงินตามแบบฟอร์มของธนาคาร

(2)  สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) ในกรณีเป็นนิติบุคคลจะต้องแสดงใบจดทะเบียนบริษัทฯ ใบจดทะเบียนการค้า สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ ที่ระบุวัตถุประสงค์ สามารถกู้เงิน ค้ำประกันเงินกู้ และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หนังสือรับรองบริษัทฯ จากกระทรวงพาณิชย์ และรายงาน การประชุมผู้ถือหุ้น

(3)  สำเนาโฉนดที่ดิน พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า ถ่ายเอกสารไม่ย่อไม่ขยาย

(4)  แบบพิมพ์เขียวของอาคารที่ใช้ก่อสร้าง 1 ชุด ประกอบด้วย ผังบริเวณ รูปแบบแปลนพื้นทุกชั้น รูปด้าน 4 ด้าน รูปตัดอย่างน้อย 1 รูป

(5)  สัญญากู้ สัญญาจำนองพร้อมใบเสร็จที่ผ่อนชำระกับสถาบันการเงินเดิม ย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน พร้อมรูปถ่ายภายนอกอาคาร 3 ด้าน รูปถ่ายภายในตัวอาคาร คือ รูปถ่ายทางเดิน, โถง, รูปถ่ายภายในห้องพัก ในกรณีขอกู้เพื่อไถ่ถอนจำนอง

(6)  ผู้กู้จะต้องถ่ายภาพสภาพแวดล้อมบริเวณที่ตั้งหลักประกันมาให้ธนาคารพิจารณาประกอบคำขอกู้

(7)  หนังสือเสนอราคาค่ารับเหมาก่อสร้าง (ถ้ามี)

(8)  หลักฐานแสดงฐานะทางการเงินของผู้ขอกู้

(9)  ใบขออนุญาตปลูกสร้างฯ หรือสำเนาเอกสารที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง (ถ้ามี)

4.   การผ่อนชำระเงินกู้

(1)  กรณีขอกู้ประเภทไถ่ถอนจำนองอาคารแฟลต ผู้กู้จะต้องผ่อนชำระเงินงวดตามสัญญา ตั้งแต่เดือนที่ทำสัญญากู้เงิน

(2)  กรณีขอกู้ประเภทปลูกสร้างอาคารแฟลต ผู้กู้จะต้องผ่อนชำระดอกเบี้ยทุกเดือน เริ่มตั้งแต่เดือนที่ทำสัญญากู้เงิน และได้รับเงินกู้ไปแล้ว และจะต้องผ่อนชำระเงินงวด เมื่อเบิกจ่ายเงินกู้ครบตามสัญญา